講真，你有冇試過，住緊嗰層樓，無啦啦發現有白蟻？唔係一兩隻，係一堆，可能喺牆腳邊，可能喺櫃後面，甚至木門框忽然變得空心，一篤就穿，啲木粉好似沙咁漏出嚟。嗰下心情，真係既驚又煩，成個人都唔自在。你心諗，我明明好乾淨，點解會惹到呢啲嘢？跟住個問題就嚟啦：呢單嘢，應該由我租客自己搞掂，定係要叫業主上門負責滅蟻？
我知，好多朋友第一反應係：「梗係搵業主啦！」但係，點開口呢？會唔會好尷尬，驚業主覺得你好麻煩，甚至驚下次加租？又或者，業主一口咬定係你唔乾淨引返嚟，咁又點算好？呢啲問題，真係諗起都頭痛。
責任誰屬？拆解租務條例點樣講
好，我哋一齊拆解下。首先，最重要係搞清楚，滅蟻呢件事，究竟係邊個嘅責任。根據香港一般嘅《業主與租客（綜合）條例》精神，同埋大部分標準租約嘅寫法，間屋嘅「結構性」同「固定裝置」嘅維修保養，通常都係落喺業主身上。咩叫結構性？牆身、地板、天花、主力牆、水管、電線喉管呢啲。白蟻入侵，好多時係由大廈外牆、地下或者本身木材結構開始，佢哋侵蝕嘅，正正就係間屋嘅結構同固定木造部分，例如地腳線、門框、窗框、嵌入式衣櫃。
換句話說，除非你能證明到，啲白蟻係因為你個人極度唔衛生，或者你擅自改動結構（例如自己非法加建木閣樓）而直接引致，否則，業主有責任確保物業適宜居住，呢個責任包括處理呢類結構性蟲害問題。你睇，白蟻唔係話你整邋遢先有，佢哋目標係木材纖維，同你屋企有冇食物渣滓關係不大，所以個理據好明顯偏向業主負責。
點樣同業主開口？溝通技巧好關鍵
知道係業主責任，但點樣開口先至唔傷和氣，又可以快靚正解決問題？呢度有幾招，大家可以參考下：
及早通知，有圖有真相：一發現跡象，千祈唔好拖。即刻用手機影相，拍片，清楚影低白蟻、蟻路（佢哋用泥築起嘅通道）、同埋被侵蝕嘅木材。有清晰證據，溝通起嚟就有力好多。你可以 WhatsApp 俾業主，加句：「X先生/小姐，唔好意思打擾，屋企最近發現有白蟻跡象，主要喺大廳牆角同房門框，影咗相，麻煩你睇睇，擔心會擴散影響間屋結構。」
建議合資格滅蟲公司：如果你乜都唔理，就淨係話「有白蟻，你搞掂佢」，業主都可能一頭霧水，或者隨便搵個平價師傅搞搞就算。你好心做多少少功課，上網睇下，搵兩三間有信譽、有滅蟲白蟻服務嘅「滅蟲專家」公司，問個初步報價同處理方案。然後你可以將資料俾業主參考，話：「我問過幾間公司，例如A公司同B公司，佢哋檢查同處理大概係咁嘅範圍同價錢，你可以參考下或者睇下你有冇相熟師傅。」咁樣顯得你合作、有誠意解決問題，而唔係淨係投訴。
保持禮貌但堅定：語氣好重要。用「擔心影響單位結構，長遠對間屋都好」呢個角度出發，業主會更容易接受。畢竟間屋係佢嘅資產，白蟻咬爛晒，最後蝕底都係佢。避免用指責語氣，例如「你間屋咁多蟲！」換成「單位呢邊出現咗白蟻問題，可能需要專業處理先得。」
如果業主唔合作，點算？
當然啦，世事邊有咁理想。如果遇到業主耍太極，話「細細事你自己攪掂啦」，或者直頭唔覆你，咁就要有下一步。
第一步：書面記錄。由 WhatsApp 轉去 email，或者正式發個書面通知，講低發現問題嘅日期、位置、已經口頭通知過，並要求佢於合理時間內（例如14日）安排處理。白紙黑字，有跡可尋。
第二步：尋求官方協助。香港差餉物業估價署有業主與租客綜合服務，你可以向佢哋查詢同求助，佢哋可以出信提醒業主履行責任。呢個動作通常幾有效，因為業主都唔想惹官府。
第三步：法律途徑。如果業主真係完全唔理，而蟲害問題好嚴重，影響到你嘅居住安全與健康，你可以考慮向租務法庭提出申索，甚至喺某啲情況下，自行安排滅蟲然後從租金中扣除有關費用（但呢步好敏感，必須有充分法律意見同證據先好做）。
講到尾，我個人覺得，租客同業主嘅關係，唔係對立，而應該係一種合作夥伴關係。你幫我解決居住問題，我準時交租兼愛惜間屋。有白蟻呢類結構性問題，業主出手解決，其實係保障緊自己嘅資產價值。而作為租客，我哋嘅責任係及早通報，保持單位基本清潔，配合滅蟲公司入嚟施工。大家將件事攤開嚟講，搵到一個雙方都接受嘅方案，咁就最理想啦。
最後俾幾個小貼士大家：
平時多留意牆邊、木傢俬有冇出現泥線、或者有冇飛蟻係窗口聚集（飛蟻就係繁殖期嘅白蟻），及早發現，處理起嚟容易好多。
保持屋企通爽，減少潮濕，因為白蟻鍾意陰暗潮濕環境。
如果業主好合作，安排滅蟲，盡量配合時間，施工期間可能要暫時收拾好物品、甚至短暫離家幾小時，互相體諒下，工程都會順利啲。
希望呢篇文，可以幫到正面對「白蟻煩惱」嘅你。記住，唔使怕開口，用對方法，企喺共同解決嘅立場去傾，好多問題都能夠順利解決。
常見問題 (FAQ)：
滅白蟻嘅費用，一定係業主全付嗎？
絕大多數情況下，是的。因為這屬於物業結構維修範圍。除非租約有特別條款寫明小型蟲害由租客負責，或能證明是租客人為過失直接導致，否則應由業主負責。
我可唔可以自己買殺蟲藥嚟處理？
強烈不建議。市面殺蟲藥通常只能殺死表面工蟻，治標不治本。蟻后同主巢穴喺深處，必須由專業「滅蟲專家」使用專業工具同藥劑進行勘察同長效處理。亂用藥可能令白蟻受驚，擴散到其他更難處理嘅地方。
業主一直拖延唔處理，我可以拒絕交租嗎？
千萬不要自行扣租！ 這可能構成你違約。正確做法是書面催告，並向差餉物業估價署求助，或諮詢法律意見。扣租是最後手段，且必須有法律依據同程序。
簽新租約時，可以點寫明呢類責任？
可以在租約的「維修責任」條款中，加入明確句子，例如：「物業之結構性損壞及由此引致之蟲害（如白蟻）問題，其檢查、修復及防治費用，均由業主負責。」讓責任更清晰。
滅蟲期間，我需要暫時搬出嗎？要多久？
視乎施工方案。有些噴灑藥霧處理可能需要離家數小時以通風；如果是較深入的鑽孔灌藥，則可能影響較小。專業公司會提前告知安排。通常無需搬離過夜，但最好與業主溝通，了解是否有需要短暫在外安排住宿。