做物業管理嘅朋友，係咪最怕收到呢類投訴：「管理處！我屋企門框爆開啦，好多木碎，係咪有白蟻啊？」一單咁嘅投訴，唔單止係一個單位嘅事，好多時意味住成棟大廈嘅公共地方，甚至結構可能已經被呢啲「無聲嘅破壞者」入侵緊。面對全屋苑嘅白蟻問題，係讓住戶自己各師各法，定係由物管牽頭，搵一間專業嘅物管合作滅白蟻公司統籌處理？我嘅答案好明確：後者，而且係必須嘅。 唔係為咗賺錢，而係為咗用最有效、最經濟嘅方法，保護成個物業嘅資產價值同住戶安寧。
點解物管一定要介入？唔可以住戶自己搞掂咩？
呢個問題好關鍵。白蟻唔識得分你單位定我單位，佢哋嘅活動網絡（蟻路）好多時貫穿大廈公眾地方，例如電梯槽、水管井、天花假天花、後樓梯木門框。如果只係個別住戶自己搵人處理自己屋企，只係切斷咗蟻路嘅一小段，核心巢穴同主要通道（可能喺公家地方）依然健在，好快就會從第二度重新入侵。結果就係，A單位搞完，B單位出事，然後C單位，沒完沒了，管理處不斷收到投訴，住戶亦覺得管理不善。所以，統一由物管尋找合作公司，進行全盤勘察同規劃，先係根治之道。
點樣揀一間適合物管合作嘅滅白蟻公司？
同搵普通上門服務好唔同。物管需要嘅，係一個能提供系統性解決方案嘅合作夥伴，而唔係一個散工。我認為有以下幾個篩選要點：
經驗與案例： 首要條件係，對方有冇處理大型屋苑、商廈或工廈嘅經驗？要求佢提供過往嘅合作案例，最好有類似你管轄物業類型（例如舊式唐樓群、有園藝嘅屋苑、廠廈）嘅經驗。有經驗嘅公司，會更明白大廈結構嘅常見漏洞。
服務範圍與報告： 佢係咪只能提供滅蟲施工？定係可以包辦前期全面勘察、中期施工、後期定期監察報告？一份專業嘅勘察報告，指明公共區域嘅風險點、蟲害擴散估計圖，對物管向業主立案法團匯報同申請撥款，極有幫助。
長遠方案與合約： 專業公司會傾向提供屋苑定期檢查合约，例如「一年兩檢」或「一年四檢」嘅服務計劃。呢種模式唔係等出事先補鑊，而係將白蟻防治變成常規保養項目，通過定期監測，將問題扼殺喺萌芽階段。長遠計，呢種預防性開支，遠低於爆發後嘅緊急維修同賠償。
普通滅蟲服務 vs 物管級合作服務 對比
一個標準嘅合作流程係點樣？
假設你決定搵公司合作，一般會經歷以下階段：
初步接洽與現場勘察： 呢步最重要。合作公司會派出資深督察，喺物管人員陪同下，巡查所有關鍵公共區域：後巷垃圾房、電錶房、大堂木製品、園藝花槽邊、地下倉庫等。同時，可能會抽檢幾個已投訴或高風險嘅單位，以評估蟲害是否已由公家地方蔓延入屋。
提交方案與報價： 根據勘察結果，公司會提交書面方案。一份好嘅方案應該包括：
風險評估摘要
具體治理建議（例如：對A座地下電纜槽進行藥劑屏障處理；在B座後樓梯設置12個監測站）
預防性建議（例如：修剪貼近建築物的樹木；改善某位置去水）
不同合約期嘅報價（例如：一次性工程 vs 一年保養合約 vs 兩年監測合約）
施工執行與協調： 一旦落實，公司需要與物管緊密協調施工時間，特別係涉及公共區域時，要安排告示、暫時封閉等措施，將對住戶嘅影響減至最低。
定期跟進與報告： 如果簽訂的是定期合約，公司會按時（如每季）回來檢查設置的餌站或監測點，並向物管提交書面跟進報告，用照片和文字說明最新情況。呢份報告就係物管嘅工作成績單，可以向法團和住戶展示管理成效。
物管同公司合作，常見嘅難題同點解決？
難題一：費用點樣攤分？
呢個係最實際問題。公共區域的治理費用，通常從大廈管理費儲備或通過法團特別撥款支付。對於已入侵的私人單位，則可由住戶自行負責，但物管可提供合作公司的聯絡及方案，確保治理方法與公家地方接軌。有啲公司會提供「批量折扣」，單位越多，單價可能越優惠。
難題二：點樣說服業主法團撥款？
關鍵在於呈現專業報告與長遠經濟帳。同法團開會時，唔好只講「有白蟻要滅」。要展示合作公司嘅勘察報告，指出如果放任不管，可能導致公共木結構（如大堂裝飾、樓梯扶手）嚴重損毀，屆時維修費將是天文數字。將每年嘅防治合約費，比喻為「物業結構保險費」，會更容易被接受。
難題三：施工會好滋擾嗎？
專業公司會懂得安排。公共區域施工可安排在低峰時段（如工作日白天），並提前張貼通告。使用嘅藥劑亦多為低氣味、對人寵安全嘅產品。良好嘅溝通可以消除大部分誤會。
我嘅觀點係，將白蟻防治提升至物管合作層面，係現代物業管理專業化嘅體現。一間好似「滅蟲專家」咁嘅公司，對物管嚟講，唔再只係一個供應商，而係一個共同守護物業資產嘅技術夥伴。佢哋提供嘅數據同預警，能讓管理團隊從被動投訴，轉為主動防禦。呢筆開支，唔應該被視為「成本」，而應該被視為一項有回報的「投資」——投資在減少未來巨額維修費、維持物業口碑同住戶滿意度之上。
附：物管人員常見問題5條
問：新入伙屋苑同舊樓，防治策略有咩唔同？
答：新屋苑重點在預防，可在入伙前檢查公共區域，並對周邊土壤、園藝木製品做預防處理。舊樓則必須先做全面勘察，重點排查結構縫隙、廢棄管道等歷史遺留風險點，治理與預防並重。
問：合作公司用嘅藥水，對住戶同寵物安全嗎？
答：正規公司會選用已註冊、對環境及哺乳動物毒性極低嘅專業藥劑。施工時會做足圍封警示，待藥劑乾透或滲入後，殘留風險極低。可要求公司提供所用藥劑嘅安全資料表（MSDS）作備案。
問：簽訂年度合約，通常包括啲咩服務？
答：一般包括：定期巡查（如每季一次）、監測點檢查與維護、發現活動後嘅跟進治理、以及每次巡查後嘅書面報告。具體次數同範圍需在合約中明確列明。
問：如果已經有好多住戶中招，係咪應該逐個單位處理？
答：絕對唔係。正確做法是：立即合作公司進行緊急勘察，優先找出並處理公共區域的源頭或主要擴散通道。然後再協調受影響單位，按統一標準進行室內治理，才能避免「按下葫蘆浮起瓢」。
問：防治合約嘅保養期一般幾長？點衡量效果？
答：針對已治理嘅問題，施工保養期通常為1至2年。而年度監測合約則可長期續簽。效果嘅衡量指標包括：公共區域監測點再無發現活動跡象、以及住戶關於白蟻嘅新投訴數量顯著下降直至歸零。