我記得有一次上門到旺角一間劏房，個年輕人阿明同我講：「師傅，我呢間屋租咗三個月，第一個月就開始俾咬，同房東講咗好多次，佢話係我自己帶入嚟，唔關佢事，要我自己出錢處理，唔做就叫我執包袱走。我剛剛出來做野，人工得萬幾蚊，邊有幾千蚊滅蟲啊？」呢個情況真係見過無數次，起碼有一半的租客遇到臭蟲，都會被房東或者代理推話係你自己帶入嚟，要自己負責。
租房遇到臭蟲，真係最慘，唔單止晚晚俾咬訓唔好，仲要同房東角力，隨時仲要俾人趕走或者扣按金。好多租客唔知道自己有什麼權益，最後唔係自己啞忍俾錢，就係執包袱走，仲將臭蟲帶去新屋。今日我就同大家講清楚，租房發現臭蟲應該點樣一步步處理，有什麼權益，同房東唔肯負責的時候可以點做。
首先：第一時間一定要做的5件事
一發現有臭蟲的蹤跡（咬痕、糞便、見到活蟲），唔好驚，唔好亂噴藥，即刻做呢5件事：
1. 影相拍片，儲存所有證據
呢個係最最最重要，後面同房東講數、甚至去租務審裁處，全部都靠證據。
- 影清楚所有咬痕的相，最好有日期顯示
- 影床邊、床褥、傢俬的臭蟲糞便（黑色一點點）
- 影到活的臭蟲就最好，冇的話糞便都夠
- 影晒成個單位的環境，特別係有破損的地方、牆縫、舊傢俬
- 所有同房東、代理的對話記錄全部都要save低，唔好刪
2. 唔好自己亂買藥亂噴
好多人第一時間就去買黑旋風周圍噴，或者用煙霧劑，呢個係最大的錯誤。一來你自己噴根本殺唔死所有蟲卵，半個月一定復發；二來如果你亂用煙霧劑，將臭蟲趕去隔離單位，到時房東仲可以反過話係你整到成層都有，要你賠償；三來你自己噴過藥，會破壞現場，到時房東反話你誣衊，你都冇得辯。
3. 唔好隨便掉傢俬同雜物
好多人一發現有臭蟲第一件事就掉床掉傢俬，呢個亦都係錯。一來你掉的時候，臭蟲會跌出來，散佈到成層樓都係，房東可以話你破壞大廈環境；二來你掉咗證物，到時房東反話根本冇臭蟲，你都冇證據。
4. 即刻通知房東或者代理
用whatsapp或者短訊通知，唔好打電話（因為冇記錄），清楚話俾佢知單位有臭蟲，要求佢安排處理。唔好唔好意思，呢個係你嘅權利。
5. 臨時措施：用熱水烘所有衫床單
如果情況唔係太嚴重，可以先將所有衫、床單、被，用60度以上熱水洗，然後用烘乾機最高溫烘至少30分鐘，可以殺死表面的臭蟲同蟲卵，起碼可以唔好俾情況越來越嚴重，等房東安排處理。
香港法律：到底係房東負責定租客負責？
呢個係最多人問的問題。根據香港的《業主與租客（綜合）條例》同租務慣例：
一般原則：
✅ 如果租約開始的時候已經有臭蟲，或者臭蟲係因為單位本身的結構問題（例如牆有破洞、樓板有縫、單位本身長期冇人打理）而產生的，咁就係房東的責任，房東必須出錢處理。
❌ 如果可以證明係租客自己帶入嚟的（例如租客去旅行帶返嚟、買二手傢俬帶入嚟、租客自己的衛生問題），咁就係租客的責任。
但重點係：舉證責任係響房東度，唔係租客度。
即係話，如果房東話係你自己帶入嚟的，佢要拿出證據證明，唔係你要證明唔係你帶入嚟。如果房東拿唔出證據，咁法律上就當係佢的責任。
呢點好多租客都唔知道，好多房東就係靠嚇，話一定係你帶入嚟，要你自己負責，好多租客唔識就俾佢嚇到自己俾錢。
同房東交涉的完整4步驟
跟住呢幾步做，9成機會可以令房東負責：
第一步：正式發出書面通知
用whatsapp、email或者掛號信，正式通知房東：
- 清楚說明單位發現有臭蟲
- 附上你影的所有相片證據
- 要求房東於7日內安排合資格的滅蟲公司處理
- 要求所有費用由房東承擔
- 保留所有發出同接收的記錄
範例訊息：
陳先生你好，我係你旺角廣華街3樓B室的租客李明。我呢三個星期晚晚都俾蟲咬，檢查過發覺床邊有好多臭蟲的糞便，仲見到活的臭蟲，相片已經附上。根據租約同香港法律，單位的蟲患問題應該由業主負責，麻煩你係7日之內安排有漁護署牌照的滅蟲公司上門處理，所有費用請你負責。多謝。
第二步：房東安排處理的時候，你要注意的事
如果房東肯安排處理，咁當然最好，但都要注意幾點：
- 一定要問清楚公司有冇漁護署的滅蟲牌照
- 一定要至少做2次，相隔10-14日，做一次一定會復發
- 一定要有至少60日的保證期，保證期內復發要免費再做
- 處理的當日你最好響現場睇住師傅做，唔好俾佢求其噴幾分鐘就走
- 收據最好你自己都留一份副本
第三步：如果房東唔肯負責，或者拖延
如果房東話係你自己帶入嚟，或者話冇錢，或者一直拖唔處理，咁你可以：
- 再發一次正式的書面通知，話俾佢知如果7日之內唔處理，你會自己安排處理，費用會係下期租金入面扣除。
- 搵差餉物業估價署或者租務審裁處查詢，佢哋有免費的諮詢服務。
- 如果真係冇辦法，可以自己先搵公司處理，記得保留所有收據同報告，之後係租金入面扣除，或者去租務審裁處申請追討。
- 如果情況嚴重到唔可以住，可以申請臨時減租，甚至終止租約。
第四步：萬不得已的時候，去租務審裁處
如果房東完全唔肯合作，而情況又非常嚴重，你可以去租務審裁處申請：
- 要求房東安排處理蟲患
- 要求減租或者退還部份租金
- 要求終止租約同退還按金
- 如果因為蟲患有健康問題（例如皮膚敏感、失眠、精神困擾），仲可以申請賠償
租務審裁處的手續其實唔複雜，亦都唔一定要律師，好多時候租客都會贏，因為法官一般都會傾向保護租客。
不同類型租房的處理分別
1. 私樓租約
最正規，一般都有正式租約，房東大部份都願意負責，因為怕你去租務審裁處告佢，影響佢單位出租。只要你有證據，一般都唔會有太大問題。
2. 公屋/居屋
公屋的話，可以直接聯絡房署，房署一般會免費安排滅蟲服務，雖然質素一般，但起碼唔使自己出錢。如果係轉讓或者二手居屋，就睇你同房東的租約條款。
3. 劏房/分間單位
呢個係最多問題的地方。好多劏房的房東都係地產霸權或者二房東，非常惡死，好多時都會話係你自己帶入嚟，唔肯負責。
劏房特別注意事項：
- 如果同一層有好幾間劏房都有臭蟲，咁就一定唔係你一個人的問題，一定係房東的責任，因為單位之間的木板隔間根本擋唔住臭蟲，一間有全部都會有。
- 可以聯絡其他租客一齊同房東傾，人多聲音大，房東唔會唔理。
- 可以找社區組織或者議員幫忙，好多社區中心都有專門幫助劏房租客的服務。
4. 服務式住宅/酒店式公寓
呢類一般管理比較好，大部份都會負責處理，因為佢哋唔想壞個名，影響其他單位出租。只要你有證據，一般都會好快幫你處理，甚至有機會俾你免費轉房。
5. 學生宿舍
學生宿舍的臭蟲問題非常普遍，因為人流大，大家經常走來走去。一般宿舍管理處都會有常駐的滅蟲公司，只要你通知，大部份都會免費處理。如果唔肯，可以找學生會或者校務處幫忙。
常見的房東藉口同回應方法
我做咗22年，聽過無數房東的藉口，教大家點樣回應：
藉口1：「一定係你自己去旅行/買二手傢俬帶入嚟，唔關我事」
回應：
陳先生，舉證責任係響你度，如果你話係我帶入嚟，請你拿出證據。如果冇證據，根據香港法律，呢個就係業主的責任，請你安排處理。
藉口2：「一定係你屋企太污糟先會有臭蟲」
回應：
臭蟲同乾唔乾淨根本冇關係，幾千萬的豪宅一樣可以有臭蟲，係唔係有旅客或者之前的租客帶入嚟都唔定。總之而家單位有蟲患，請你負責處理。
藉口3：「隔離單位有，爬過嚟，唔關我事，你去叫隔離處理」
回應：
我係同你簽租約，唔係同隔離簽。無論係邊度傳過嚟，而家係你嘅單位有蟲患，你就有責任處理好。隔離果邊你可以自己去同佢哋傾，但我呢邊請你先處理好。
藉口4：「我搵個師傅幫你噴幾次就得，幾百蚊好平」
回應：
麻煩你確保呢個師傅有漁護署的正式滅蟲牌照，同埋一定要做至少2次，有至少60日保證期。如果做一次就走，半個月復發，到時仲要再處理，浪費大家時間。
藉口5：「你唔滿意咪走囉，按金我唔會退俾你」
回應：
陳先生，根據租約條例，如果單位有嚴重的蟲患，唔適合居住，租客有權終止租約，並且要求全數退還按金。如果你唔肯退，我會去租務審裁處申請，到時你仲有可能要賠償額外的損失。
處理期間租客的臨時應對方法
等待房東安排處理的期間，你可以做呢啲野，起碼唔好俾情況越來越嚴重：
- 所有衫、床單、被，每隔3日用60度熱水洗加烘乾
- 床的四隻腳放上雙面膠紙，或者專用的臭蟲攔截器，防止臭蟲爬上床
- 不要將衫、袋放響地下或者床邊，最好全部放入密封的膠箱
- 可以買食品級硅藻土，薄薄一層敷響床腳、踢腳線、門框呢啲地方，可以殺死走過的臭蟲，而且完全冇毒
- 如果情況真係太嚴重，可以臨時去朋友屋企或者住幾晚酒店，但千祈唔好將行李帶去人哋屋企，會將臭蟲帶過去
要搬屋的時候，點先唔會將臭蟲帶去新屋？
如果最後真係決定要搬，千祈唔好就咁將所有野搬過去新屋，否則只會將臭蟲都帶過去，新屋唔夠一個月又會有。
正確的搬屋步驟：
- 所有衫、布藝物品，全部用60度熱水洗加烘乾，然後直接放入密實膠袋，紮實個口，先好搬
- 所有傢俬、床、梳化，最好就唔要，如果真係要搬，一定要用蒸氣機全面蒸過，響太陽底下曬至少一日，先好搬入新屋
- 所有書、雜物，逐本逐件檢查，冇問題先放入密實膠箱
- 行李篋、背包，全部用蒸氣機噴過，或者響太陽底下曬幾個鐘
- 最好搬屋的前一日，先去新屋等，所有野入屋之前，再檢查一次先好入
- 搬完之後，最好第一個星期每晚都檢查一下，有冇咬痕或者糞便
租客最常犯的5大錯誤
❌ 錯誤1：唔儲證據，淨係打電話同房東講
所有野一定要有書面記錄，一定要有相片，否則到時房東反口，你根本冇證據。
❌ 錯誤2：自己亂噴藥同用煙霧劑
不但殺唔死所有臭蟲，仲會將臭蟲趕去隔離，到時房東仲可以反話係你整出來的問題。
❌ 錯誤3：俾房東嚇兩嚇就自己出錢處理
好多房東就係靠嚇，其實你只要知道自己的權益，大部份房东都唔想搞上去租務審裁處，最後都會肯負責。
❌ 錯誤4：唔通知房東，自己默默忍受
好多租客唔好意思，怕房東唔開心，怕加租，就自己忍，結果忍幾個月，情況越來越嚴重，最後仲要自己出錢處理。
❌ 錯誤5：搬屋的時候唔處理，將臭蟲帶去新屋
呢個真係最慘，花咗幾千蚊搬屋，結果將臭蟲都帶過去，新屋又開始同樣的問題，等於白搬。
最後俾租客朋友的幾句真心話
我做咗22年，見過無數租客遇到臭蟲的問題，大部份都係自己啞忍，或者俾房東嚇到自己出錢處理。其實香港的法律對租客係有保障的，只要你有證據，跟足步驟，9成以上的機會都可以令房東負責。
最緊要就係幾點：
- 第一時間影相儲證據，所有野要有書面記錄
- 唔好自己亂噴藥，唔好亂掉證物
- 清楚知道自己的權益，唔好俾房東隨便嚇
- 同房東交涉要有禮貌，但態度要堅定
- 真係唔得就找社區組織、議員或者租務審裁處幫忙
臭蟲唔係什麼羞家的事，亦都唔關你乾唔乾淨事，遇到就面對，用正確的方法處理，唔好自己一個人硬食。
希望呢篇文章可以幫到所有租房的朋友，等大家知道遇到臭蟲的時候應該點樣處理，同埋有什麼權益可以保障自己。
常見問題
租約上面寫明「租客要自行負責滅蟲」，咁是不是一定係我負責？
唔一定。就算租約有咁樣的條款，如果蟲患係租約開始的時候已經存在，或者係因為單位本身的結構問題，咁呢條款都唔一定有效。舉證責任仍然係響房東度，佢要證明係你帶入嚟先得。如果條款太過不合理，租務審裁處有權裁定條款無效。
我可以因為有臭蟲而終止租約嗎？
如果情況非常嚴重，已經影響到你嘅健康同居住，而房東又唔肯處理，咁你係有權終止租約，並且要求全數退還按金的。當然最好有醫生證明或者其他證據，去租務審裁處申請的時候就會更加有利。
房東安排的公司做得唔好，復發咗點算？
如果係保證期之內復發，當然係免費再做。如果過咗保證期先復發，只要距離上次處理唔係太遠，一般都可以同房東傾，叫佢再安排處理。如果房東唔肯，你可以自己安排，然後係租金入面扣除費用。
我懷疑臭蟲係隔離單位爬過嚟，應該點做？
首先都係要通知你自己的房東，叫佢先處理好你呢邊。然後你可以通知隔離的租客同房東，叫佢哋都檢查下，如果都有就一齊處理。如果管理處或者業主委員會有做公共地方的滅蟲，亦都可以叫佢哋加強處理走廊同樓梯。
我需要找律師嗎？
一般情況下都唔需要，租務審裁處的程序其實好簡單，自己去就得，處長亦都會幫助雙方溝通。除非涉及好大的金額或者好複雜的情況，否則唔需要浪費錢找律師。